LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Gaceta Oficial N° 3241 Extraordinario de fecha 18 de Agosto de 1983
EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA
Decreta:
la siguiente,
LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
TITULO PRELIMINAR
Disposiciones Generales
Artículo 1°.
Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente
Ley y, en cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil.
A
los efectos de esta Ley, sólo se considerará como apartamento o local a
la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente,
que tenga salida a la vía pública directamente o a través de un
determinado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un piso
o más de uno.
TITULO PRIMERO
De los apartamentos y de las cosas comunes
Artículo 2°.
Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán
enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos
por causa de muerte. En caso de enajenación de un apartamento o local,
los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de
preferencia.
Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido alas siguientes normas:
- Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios incluidas en su apartamento o local;
- Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder;
- Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general, acordadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios, en las condiciones previstas en el artículo 9° de la presente Ley , teniendo derecho a que se le resarzan los daños y perjuicios.
- Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los literales anteriores;
- Usar y disfrutar del apartamento o local conforme a la finalidad dada al inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias, laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a determinadas partes del mismo;
- No producir ruidos, molestias ni daños, ni ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública.
- No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas costumbres.
Artículo 4°.
El propietario de cada apartamento o local podrá modificarle sus
elementos ornamentales, instalaciones y servicios cuando no menoscabe o
altere la seguridad del edificio, su estructura general, su
configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otros
propietarios, debiendo dar cuenta previamente de tales obras al
Administrador.
En
el resto del inmueble no podrá realizar alteración o modificación
alguna y si advierte la necesidad de reparaciones urgentes deberá
comunicarlo al Administrador.
Artículo 5°. Son cosas comunes a todos los apartamentos:
- La totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción;
- Los cimientos, paredes maestras, estructuras, techos, galerías, vestíbulos, escaleras, ascensores y vías de entrada, salida y comunicaciones;
- Las azoteas, patios o jardines.
Cuando
dichas azoteas, patios o jardines sólo tengan acceso a través de un
apartamento o local necesariamente serán de uso exclusivo del
propietario de éste;
- Los sótanos, salvo los apartamentos y locales que en ellos se hubieren construido de conformidad con las Ordenanzas Municipales. Si en dichos sótanos hubieren puestos de estacionamiento, depósitos o maleteros se aplicarán las disposiciones especiales relativas a los mismos;
- Los locales destinados ala administración, vigilancia o alojamiento de porteros o encargados del inmueble;
- Los locales y obras de seguridad, deportivas de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes;
- Los locales e instalaciones de servicios centrales como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración, cisterna, tanques y bombas de agua y demás similares;
- Los incineradores de residuos y, en general todos los artefactos, instalaciones y equipos existentes para el beneficio común;
- Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local. Los puestos de estacionamiento que no se encuentren en la situación antes indicada, podrán enajenarse o gravarse, preferentemente a favor de los propietarios, y, sin el voto favorable del setenta y cinco por ciento (75%) de ellos, no podrán ser enajenados o gravados a favor de quienes no sean propietarios de apartamento o locales del edificio. En todo caso siempre deberán ser utilizados como puestos de estacionamiento. El Ejecutivo Nacional, mediante reglamento especial, podrá autorizar una asignación diferente a la prevista en este artículo, en determinadas áreas de una ciudad y siempre que las necesidades del desarrollo urbano así lo justifiquen.
- Los maleteros y depósitos en general que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este puede asignar uno o más maleteros o depósitos determinados a cada uno de los apartamentos o locales o a algunos de ellos o uno de ellos. En tales casos los maleteros o depósitos asignados a un apartamento o local no podrán ser enajenados ni gravados sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local;
- Cualesquiera otras partes del inmueble necesarias para la existencia, seguridad, condiciones higiénicas y conservación del inmueble o para permitir el uso y goce de todos y cada uno de los apartamentos y locales;
- Serán asimismo cosas comunes a todos los apartamentos y locales, las que expresamente se indiquen como tales en el documento de condominio, y en particular los apartamentos, locales, sótanos, depósitos, maleteros o estacionamientos rentables, si los hubiere, cuyos frutos se destinen al pago total o parcial de los gastos comunes.
Artículo 6°.
Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son inherentes a
la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se
considerarán comprendidos en cualquiera de los actos a que se refiere el
artículo 2°.
Artículo 7°.
A cada apartamento se atribuirá una cuota de participación con relación
al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.
Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las
cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos
de cada apartamento no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá
variarse por acuerdo unánime.
Artículo 8°.
Cada propietario podrá servirse de las cosas comunes según su destino
ordinario y sin perjuicio del uso legítimo de los demás, salvo que de
conformidad con esta Ley se haya atribuido su uso exclusivamente a un
determinado apartamento o local o a determinados apartamentos o locales.
No podrán acordarse la división de las mismas sino en los casos en que
lo autorice la presente Ley o la Asamblea de los Copropietarios por el
voto de las dos terceras (2/3) partes de sus miembros, y en este último
caso siempre y cuando se obtengan los permisos de las Autoridades
competentes.
Artículo 9°.
Las mejoras de las cosas comunes sólo podrán efectuarse con el acuerdo
del setenta y cinco por ciento (75 %) de los propietarios.
Tales mejoras podrán ser suspendidas por autoridad judicial, a solicitud de uno o más propietarios, por los motivos siguientes:
- Cuando fuesen contrarias a la Ley o al documento de condominio;
- Cuando fueren perjudiciales a la seguridad, solidez o condiciones ambientales del inmueble;
- Cuando su costo no esté debidamente justificado;
- Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio;
- Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más propietarios. Las reclamaciones serán formuladas ante los Tribunales competentes, siguiéndose el procedimiento correspondiente al interdicto de obra nueva.
Artículo 10.
Para construir nuevos pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar
actos que afecten la conservación y estética del inmueble se requiere el
consentimiento unánime de los propietarios, siempre y cuando se obtenga
el permiso correspondiente de las autoridades competentes.
Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso:
- Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de cosas comunes;
- Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75 %) por lo menos, de los propietarios;
- Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.
Artículo 12.
Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los
gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en
proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido
atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya
atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por
esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la
totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así
como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad
se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores.
Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el
abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En
tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción
a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos
los apartamentos.
El
propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa
decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a
la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.
Artículo
13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos
comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aún
respecto de gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el
derecho que pueda corresponder al adquirente contra el enajenante, en
razón del pago que aquél hubiere realizado por tal concepto.
Lo
dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su
contribución en los gastos comunes al propietario que después de
constituido en mora enajene el apartamento.
Artículo 14.
Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el
administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas
que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos
cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en
contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de
los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho
libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta
Ley.
Las
liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a
los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos
comunes, tendrán fuerza ejecutiva.
Artículo 15.
Los créditos a que se refiere el artículo anterior gozarán de
privilegio sobre todos los bienes muebles del deudor, el cual se
preferirá el privilegio especial indicado en el Ordinal 4° del artículo
1.871 del Código Civil; pero se pospondrá a los demás privilegios
generales y especiales establecidos en el mismo Código.
Se aplicará a estos créditos los dispuesto en el artículo 1.876 del Código Civil.
Artículo 16.
En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo
que represente, por lo menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de
los propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que
tenga participación. Igual derecho corresponderá a cualquier propietario
si el edificio amenaza ruina en las proporciones dichas.
Sin
embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o
exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a
adquirir a justa regulación de expertos, la parte o partes de los
propietarios minoritarios que retirasen su voluntad de realizar la
división del mismo inmueble.
Artículo 17.
Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las
proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios
decidirán acerca de la reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta
fuere acordada, los gastos correspondientes serán considerados como
comunes.
TITULO SEGUNDO
De la Administración
Artículo 18.
La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a
la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al
Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres
copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en
orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y
sus integrantes durarán un (1) año en ejercicio de sus funciones y
podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente.
La
Junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días,
luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento
(75 %) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento en todos los edificios regulados por esta Ley.
La
Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las
atribuciones de vigilancia y control sobre la Administración que
establezca el Reglamento de la presente Ley y, en todo caso, tendrá las
siguientes:
- Convocaren caso de urgencia ala Asamblea de Copropietarios;
- Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
- Ejercer las funciones del Administrador en caso que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
- Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
- Velar por el conecto manejo de los fondos por parte del Administrador;
Artículo 19.
La Asamblea de Copropietarios designará por mayoría de votos una
persona natural o jurídica para que desempeñe las funciones de
Administrador para un período de un (1) año, sin perjuicio de revocarla
en cualquier momento o reelegirla por periodos iguales. A falta de
designación oportuna del administrador, éste será designado por el Juez
de Departamento o Distrito, a solicitud de uno o más de los
copropietarios. El nombramiento que efectúe el Juez deberá recaer
preferentemente en uno de los propietarios.
En todo caso, la responsabilidad del administrador se rige por las normas del mandato.
E1
Administrador deberá prestar garantía suficiente, a juicio de la
Asamblea de Copropietarios de los apartamentos, y así mismo, si tuvieren
algún interés en tal garantía, del enajenante de los apartamentos y del
acreedor hipotecario a que se refiere el articulo 38.
El
administrador contratado inicialmente por el enajenante de los
inmuebles que comprende esta Ley, deberá ser reelegido o revocado por la
Asamblea de Copropietarios en la oportunidad de la designación de la
Junta de Condominio.
Artículo 20. Corresponde al Administrador:
- Cuidar y vigilar las cosas comunes;
- Realizar o hacer realizarlos actos urgentes de administración y conservación, así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
- Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
- Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución;
- Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;
- Llevarla contabilidad de los ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a disposición de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de ellos;
- Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
- Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.
Parágrafo
Único. La violación o incumplimiento de cualquiera de las obligaciones a
que se refiere este artículo, por parte del administrador, dará lugar a
su destitución, sin perjuicio de las acciones civiles y penales a que
haya lugar.
Artículo 21.
El administrador, o si éste no actúa, cualquiera de los propietarios
podrá ejecutar por sí solo los actos de conservación y administración
que sean de urgente necesidad y tendrá derecho de requerir de los demás
el pago proporcional de los desembolsos hechos, mediante las
justificaciones pertinentes.
Artículo 22.
Lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes
a todos los apartamentos será resuelto por los propietarios.
Lo
concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a
algunos apartamentos será resuelto por los propietarios de éstos. A
falta de disposición en el documento de condominio, se aplicará lo
dispuesto en los dos artículos siguientes.
Artículo 23.
Las consultas a los propietarios sobre los asuntos que deben someterse a
su decisión conforme al artículo anterior, así como las respuestas de
los propietarios respectivos, se hará por escrito. Los acuerdos, salvo
disposición contraria de la Ley, se tomarán por mayoría de los
propietarios interesados que representen podo menos dos tercios del
valor atribuido, para el efecto del articulo 7°, a la totalidad del
inmueble o de los apartamentos correspondientes.
Si
dentro de los ocho (8) días siguientes a la consulta del último
propietario interesado, el administrador no hubiere recibido un número
de respuestas que permita dar por aprobada o negada la proposición
consultada, se procederá a una nueva consulta. En tal caso, para la
aprobación de la proposición consultada se requiere siempre que la Ley
no exija unanimidad, el voto favorable de los que representen más de la
mitad del valor atribuido a los apartamentos cuyos propietarios hubieren
hecho llegar su voluntad al administrador dentro de los ocho (8) días
siguientes a la segunda consulta hecha al último interesado.
El
administrador comunicará por escrito a todos los propietarios el
resultado de la votación, asentará los correspondientes acuerdos en el
Libro de Acuerdos de los propietarios y conservará los comprobantes de
las consultas dirigidas y de las respuestas recibidas.
Artículo 24.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el administrador
puede, si lo estima conveniente convocar a una asamblea de los
propietarios interesados para deliberar sobre los asuntos a que se
refiere el artículo 22, y debe hacerlo cuando se lo exijan los
propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor básico
del inmueble o de los apartamentos correspondientes. Los propietarios
interesados pueden ocurrir al Juez de Distrito o Departamento de la
respectiva jurisdicción para que convoque la Asamblea cuando el
administrador por cualquier causa deje de convocarla. Las asambleas se
celebrarán con preferencia en el inmueble y serán presididas por el
Presidente de la Junta de Condominio o la persona que designe la
asamblea en caso de su ausencia. La Asamblea de los Propietarios no
puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que
conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con
tres (3) días de anticipación, por lo menos.
La
Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido
convocada por un periódico que circule en la localidad, con la
anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado
en la entrada o entradas del edificio. El administrador dejará con la
misma anticipación, en cada apartamento, una convocatoria, sin que el
incumplimiento de este requisito conlleve la nulidad de la asamblea.
Si
a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como
para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una
nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la
decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del
mismo.
De toda asamblea se levantará Acta que se estampará en el Libro de Acuerdos de los propietarios, suscrita por los concurrentes.
Artículo 25.
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos
precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier
propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por
violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de
derecho. El recurso deberá intentarse dentro de los treinta (30) días
siguientes a la fecha de la asamblea correspondiente o de la
comunicación de la decisión hecha por el administrador si el acuerdo
hubiere sido tomado fuera de asamblea.
Si
no se hubiere convocado la asamblea o sino se hubiese participado el
acuerdo tomado fuera de ella, los treinta (30) días indicados se
contarán a partir de la fecha en que el recurrente hubiere tenido
conocimiento del acuerdo.
E1
recurso del propietario no suspende la ejecución del acuerdo impugnado,
pero el Juez discrecionalmente y con las precauciones necesarias, puede
decretar esta suspensión provisionalmente a solicitud de parte
interesada.
A los efectos de este artículo se seguirá el procedimiento en el Código del Procedimiento Civil para los juicios breves.
TITULO TERCERO
Del Documento de Condominio
Artículo 26.
Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los
apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios
del inmueble declararán por documento protocolizado en la
correspondiente Oficina Subaltema del Registro, su voluntad de
destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales. Este documento
contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de
adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la
descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas
comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de
cuales son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado al
edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada
uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible
de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus
derechos y obligaciones en la conservación y administración del
inmueble; los gravámenes que pesan sobre el edificio y cualquiera otra
circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos
documentos, el registrador estampará las notas marginales a que se
refiere el Artículo 1.926 del Código Civil.
Se
acompañará el documento a que se refiere este artículo, a fin de que
sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos
debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus
dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones
esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes.
Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser
previamente conformados por el proyectista de la obra, o, en su defecto
por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio
corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos
comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al
permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se
acompañará de un ejemplar del Reglamento de Condominio el cual será de
obligatorio cumplimiento, será modificable por la Asamblea de
propietarios, y versará sobre las siguientes materias:
- Atribuciones de la Junta de Condominio y del administrador;
- Garantía que debe prestar el administrador para responder de su gestión;
- Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento;
- Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del inmueble;
- Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Si
otorgado el documento de condominio ocurren modificaciones en la
construcción, deberán determinarse tales modificaciones en el documento
complementario, antes de proceder a la venta.
Todas
las especificaciones mencionadas en este Artículo, se considerarán
reproducidas en el documento de enajenación o gravamen de cualquier
apartamento, local, estacionamiento, depósito o maletero.
Parágrafo
Único. Al destinarse un inmueble para ser enajenado por apartamento, no
podrá excluirse del mismo ninguna porción del terreno que sirvió de
base para la obtención del permiso de construcción ni ninguna de las
anexidades o pertenencias del inmueble. Cualquier exclusión expresa o
tácita que se hiciera en el Documento de Condominio no se considerará
válida.
Artículo 27.
Si el inmueble estuviere hipotecado no se protocolizará el Documento de
Condominio, a menos que conste en forma auténtica el consentimiento del
acreedor hipotecario.
Artículo 28.
En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a
ser enajenado por apartamentos debe indicarse tal destinación y hacer
mención expresa de los datos de registro del Documento de Condominio.
Artículo 29.
Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el
Documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige
para su elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por
terceros con anterioridad a la modificación.
Artículo
30. Las disposiciones del Documento de Condominio y sus modificaciones
producirán efectos incluso frente a los causahabientes de los otorgantes
por cualquier título.
TITULO CUARTO
De las enajenaciones
Artículo
31. Los Registradores Subalternos, Jueces y Notarios se abstendrán de
protocolizar, autenticar o reconocer según el caso, los documentos de
enajenación, gravamen, arrendamiento, comodato o cualquier otra clase de
negociación que verse sobre las cosas comunes definidas en el artículo
59 de esta Ley que se encuentren dentro del área de un edificio
destinado a ser vendido en propiedad horizontal, de acuerdo con el
correspondiente documento de condominio.
Cualquier
operación celebrada en contravención a esta disposición es nula de
pleno derecho sin perjuicio de las sanciones civiles a que se haya
lugar.
Artículo
32. No podrá registrarse ningún titulo de propiedad o de cualquier otro
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades
relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos
correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido
en el artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad.
Artículo 33. Los títulos a que se refiere el artículo anterior deberá contener:
- Las menciones correspondientes al Registro del Respectivo Documento de Condominio;
- La designación del apartamento, con expresión del área correspondiente, situación, número o letra que lo distinga, linderos y demás circunstancias que sirvan para hacerlo conocer distintamente;
- El porcentaje que represente el valor atribuido al apartamento en relación con el fijado a la totalidad del inmueble.
Artículo 34.
El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es
anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la
obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el
correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción
civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por
letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización
del correspondiente título.
Parágrafo
Único. Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el
adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otras documentos
negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento
registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado,
únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:
- Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiarla construcción;
- Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos;
- Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.
En
caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263
del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del
apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre
que de cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El
propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir
la propiedad de lo vendido;
- Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.
Artículo 35.
En los contratos de venta de apartamentos cuyos precios haya de pagarse
mediante cuotas, no podrá estipularse que la falta de pago de una o más
cuotas dé lugar a la resolución del contrato o a la pérdida del
beneficio del término que tenga el comprador respecto a las cuotas
sucesivas, sino después de transcurrido cuarenta y cinco (45) días que
se contarán a partir de la fecha de vencimiento de la primera cuota
insoluta.
Artículo 36.
Resuelto el contrato de venta de apartamentos a plazo por cualquier
causa que sea, el vendedor tiene derecho a una justa compensación por el
uso del apartamento, equivalente al monto del interés legal sobre el
precio fijado por las partes en el contrato resuelto, además de los
daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.
Si
se ha convenido que las cuotas pagadas queden a beneficio del vendedor a
titulo de indemnización, el Juez según las circunstancias podrá reducir
la indemnización convenida si el comprador ha pagado ya más de una
cuarta parte del precio total del apartamento.
Artículo 37.
Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la
denominación que las partes dan al contrato, así como también a las
promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra.
Artículo 38.
La enajenación de apartamentos que formen parte de un inmueble
hipotecario produce de pleno derecho la división de la hipoteca, tanto
en lo que respecta a su objeto como en lo que se refiere a la persona
del deudor, en proporción al valor atribuido a cada apartamento de
acuerdo con el artículo 72.
A
tal efecto, en el documento de enajenación se indicará el monto de la
hipoteca con que queda gravado el apartamento y la parte del precio que
deba pagar el adquirente al enajenante, después de deducido de dicho
precio lo que le corresponda a su parte proporcional en el monto de la
hipoteca. Sólo respecto de la parte del precio que ha de pagarse al
enajenante podrán emitirse letras de cambio u otros documentos
negociables. Tanto los pagos que deben hacer el adquirente, el
enajenante, como los que deben hacer el acreedor hipotecario se harán
por intermedio de la administración del inmueble, salvo pacto en
contrario.
TITULO QUINTO
De las Sanciones
Artículo 39.
El propietario que reiteradamente no cumpla con sus obligaciones,
además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a los
demás, podrá ser demandado para que se le obligue a vender sus derechos,
hasta en subasta pública. El ejercicio de esta acción, será resuelto en
asamblea de propietarios que representen el setenta y cinco por ciento
(75%) de la comunidad.
Artículo
40. El proyectista o, en su defecto el profesional que hubiere
conformado falsamente los planos a que se refiere el artículo 26 de esta
Ley, será sancionado con prisión de seis (6) a dieciocho (18) meses si
actuó con culpa y de dieciocho (18) meses a tres (3) años si lo hizo con
dolo.
Artículo 41.
El deudor hipotecario que contravenga lo dispuesto en el artículo 27 de
esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses a
instancia del acreedor hipotecario y en la mima pena incurrirá si
contraviniese lo dispuesto en el artículo 28 de la esta Ley.
Artículo 42.
E1 Registrador Subalterno que protocolice el Documento de Condominio a
que se refiere el artículo 26 de esta Ley, sin que haya dado
cumplimiento a los requisitos allí exigidos, se le impondrá una multa
hasta de cien mil bolívares (Bs.100.000,00) con arreglo a lo previsto en
la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será destituido del
cargo. En la misma sanción incurrirá si al protocolizar el documento
constitutivo de hipoteca no se ha cumplido con lo dispuesto en uno
cualquiera de los artículos 17 y 26 de esta Ley.
Artículo
43. E1 Registrador Subalterno, Juez o Notario que no cumpla con lo
dispuesto en el artículo 31 de la presente ley será objeto de una multa
de diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) a cien mil bolívares (Bs.
100.000,00) con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público.
Artículo 44.
El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento
a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión
de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquirente. La misma
sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en
letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado
al adquiriente frete al enajenante o a un tercero en razón de la
enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo
otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los
requisitos establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.
Artículo 45.
El propietario del edificio que hubiere efectuado alguno de los
negocios no permitidos por el artículo 31 de esta Ley, será castigado
con prisión de seis (6) a veinticuatro (24) meses.
Artículo 46.
En caso de que el vendedor o deudor hipotecario sea una persona
jurídica, las sanciones penales previstas en los artículos 41, 44 y 45
recaerán sobre sus administradores responsables.
Artículo 47.
Quien tuviere interés en ellos, podrá denunciar por ante la
Superintendencia de Protección al Consumidor o a la respectiva
Ingeniería Municipal cualquier alteración, cambio o modificación en el
edificio, efectuado por el vendedor o su representante, con el fin de
que el organismo correspondiente tome las providencias necesarias y
ordene restablecer la situación al estado que determine el documento de
condominio. Comprobada que sea la infracción cometida, además del
restablecimiento de la situación al estado anterior, el infractor o
infractores será sancionados por el organismo antes mencionado, con
multa que oscilará entre diez mil bolívares (Bs. 10.000,00) y quinientos
mil bolívares (Bs. 500.000,00) según la gravedad de las faltas y sin
perjuicio de las sanciones civiles y penales a que haya lugar.
En
los casos contemplados por este artículo, la Superintendencia de
Protección al Consumidor o la Ingeniería Municipal podrá proceder de
oficio cuando se tuviere conocimiento del hecho cometido.
La
investigación e introducción del expediente, en todo caso se hará
conforme al procedimiento administrativo previsto en el Capítulo II del
Título V de la Ley de Protección al Consumidor.
Comprobada
que sea la infracción cometida, si el infractor o infractores se
negaren a restablecer la situación al estado anterior que determina el
documento de condominio, en el transcurso de los treinta (30) días
continuos siguientes, la Superintendencia de Protección al Consumidor o
la Ingeniería Municipal podrán ejecutar la orden por sí mismos,
trasladando los gastos de tal ejecución al infractor o infractores,
teniendo la planilla de liquidación de los gastos ocasionados fuerza de
título ejecutivo.
TITULO SEXTO
Disposiciones Finales
Artículo 48.
A los efectos de esta Ley, la responsabilidad del Arquitecto y del
Empresario, prevista en el artículo 1.637 del Código Civil, es de orden
público.
Artículo 49.
Las operaciones de venta en propiedad horizontal que efectúe el
Instituto Nacional de la Vivienda se regirán por lo que determine su
propia Ley y su reglamento.
Artículo 50. Se deroga la Ley de Propiedad Horizontal de fecha 15 de septiembre de 1958, reformada con fecha 26 de septiembre de 1978.
Dada,
firmada y sellada, en el Palacio Federal Legislativo, en Caracas, a los
cuatro días del mes de agosto de mil novecientos ochenta y tres. Año
173° de la Independencia y 124° de la Federación.
El Presidente
(L.S.)
GODOFREDO GONZALEZ
El Vicepresidente,
ARMANDO SANCHEZ BUENO
Los Secretarios.
JOSE RAFAEL GARCIA
RECTOR CARPIO CASTILLO
Palacio
de Miraflores, en Caracas, a los diecisiete días del mes de agosto de
mil novecientos ochenta y tres. Año 173° de la Independencia, l24° de la
Federación y Bicentenario del Natalicio del Libertador Simón Bolívar.
Cúmplase
(L.S.)
LUIS HERRERA CAMPINS Refrendado
EL Ministro dé Fomento,
(L.S.)
ENRIQUE PORRAS OMAÑA
Refrendado
E1 Ministro de Justicia,
(L.S.)
REINALDO CHALBAUD ZERPA
Refrendado
E1 Ministro del Desarrollo Urbano
(L.S.)
MARIA CRISTINA MALDONADO DE CAMPOS.
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